任意売却が可能な時期

住宅ローンの支払いが苦しくなったからと言って、いつでもどんな状況でも、すぐに任意売却の手続きに入る事が出来る訳ではありません。

では、どのような状況であれば任意売却が可能になるのでしょうか？

任意売却の手続きを簡潔に説明するために、不動産競売の流れに沿って順に任意売却の説明をして行きたいと思います。

不動産競売（ふどうさんけいばい）とは、民事執行法（以下「法」という）に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。

引用Wikipedia

住宅ローンの滞納が3～5ケ月続いてしまうと、債権者から“期限の利益の喪失”という書面が届きます。
これにより債務者は分割返済の権利を失い、一括弁済を迫られる事になります。
この時点から、任意売却の手続きが可能になります。

一括弁済に応じられない事が分かると、債権者はすぐさま代位弁済の手続きに入ります。
債権者から保証会社に債権が移り、さらに債権回収会社（サービサー）へと業務が委託されます。
サービサーは不動産を売却し債権を回収する為の法的手段に打って出ます。これが、いわゆる競売の申立です。

その後、裁判所から正式に競売開始決定通知が届き、現状調査の為に執行官や不動産鑑定士による自宅調査も行われます。
裁判所内に情報が掲示されると、入札日程や売却基準価格が記された期間入札決定通知が届きます。
さらに、競売が公告（3点セットの公開）され、新聞・ネット等で競売物件として詳細情報が流出する事になります。

期間入札が開始されると、物件の買付けを希望する不動産業者や投資家等の目に留まり入札希望者による札入れが行われます。
開札日を経て落札されると、買受人の確定となります。

この段階になると、任意売却の手続きは手遅れです。

任意売却によるローン債務解決が可能な期間のタイムリミットは、代位弁済（滞納が3～5ケ月）の時点から、競売の開札日前日までの代位弁済からおよそ6ケ月程度の期間任意売却による手続きが可能という事になります。